분양권 손피거래, 분양권 사고 팔아서 재미 못 본다 – 프리미엄 노리면 세금폭탄 맞는다

양도소득세 강화, 손피거래 시장에 미칠 영향은?

정부의 분양권 과세 강화, 손피거래의 끝?
분양권 손피거래, 양도세 두 배 증가로 치명타
손피거래 양도소득세, 새 계산법으로 달라진 부담
분양권 시장의 변화, 매수자가 짊어질 세금의 무게
분양권 거래 규제 강화, 새로운 과세 방식의 함정

 

▌An Introduction

정부가 분양권 시장의 과열을 억제하기 위해 손피거래에 대한 양도소득세 계산 방식을 대폭 변경했습니다. 이로 인해 손피거래를 통한 분양권 거래의 매수자 세금 부담이 2배 이상 증가하게 되었으며, 사실상 손피거래가 중단될 가능성이 커졌습니다. 이러한 조치는 분양권 시장 전반에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되며, 기존 거래 방식의 변화와 새로운 규제에 따른 부작용 가능성도 제기되고 있습니다.

 

▌The Main Discourse

Story Cut 1. 손피거래란 무엇인가?
손피거래는 ‘손에 남는 프리미엄’이라는 뜻으로, 매도자가 내야 할 양도소득세를 매수자가 대신 부담하는 조건으로 이루어지는 분양권 거래를 말합니다. 비록 불법은 아니지만, 매수자가 양도세를 부담하는 구조상 거래 비용이 급증하게 됩니다. 이번 과세 강화는 손피거래의 매력을 급격히 낮추는 결과를 낳고 있습니다.

Story Cut 2. 변경된 양도세 계산 방식
정부는 손피거래의 양도가액에 기존 양도소득세를 포함해 다시 양도세를 계산하도록 했습니다. 예를 들어, 분양권을 17억 원에 매도하고 매각차익이 5억 원인 경우, 기존에는 3억2800만 원의 양도세가 부과됐습니다. 그러나 변경된 방식에 따르면, 추가 양도세까지 포함해 최종 부담 세액이 9억 원을 넘어설 수 있습니다. 이는 매수자에게 큰 경제적 부담을 초래합니다.

Story Cut 3. 분양권 시장에 미칠 영향
과세 방식의 변경은 분양권 시장의 거래량을 급감시킬 가능성이 큽니다. 매수자 부담이 커지면서 손피거래의 매력이 사라지고, 기존의 불법적 거래 방식(다운 거래)으로 전환될 우려도 있습니다. 시장의 위축이 신규 주택 공급과 연결될 경우, 부동산 경기 전반에 악영향을 미칠 가능성이 있습니다.

Story Cut 4. 세수 증대와 정책 목표의 충돌
정부는 세수 증대를 위해 양도소득세 계산 방식을 변경했으나, 이는 지난해 발표된 세율 완화 방침과 모순되는 결과를 초래하고 있습니다. 정책 일관성의 부족은 부동산 정책의 신뢰도를 저하시킬 수 있으며, 장기적으로는 거래 활성화를 저해할 우려가 있습니다.

Story Cut 5. 다운 거래 증가의 위험
손피거래 규제 강화로 다운 거래가 늘어날 가능성이 커졌습니다. 매수자가 과도한 세금 부담을 피하기 위해 계약서에 거래 금액을 낮추고, 실제 거래는 별도로 이루어지는 방식입니다. 국세청은 이러한 불법 거래에 대해 부당 가산세 부과를 경고했지만, 실질적인 단속 방안 마련이 요구됩니다.

 

▌Critical Analysis by Professor Bion

TocTalk Essay. 분양권 거래 규제와 손피거래의 종말
● 손피거래는 매수자가 매도자의 양도세를 부담하는 구조로 이루어졌으며, 이번 과세 변경으로 매수자의 세금 부담이 2배 이상 증가했습니다.
● 정부는 분양권 시장 과열을 억제하기 위해 손피거래 양도세 계산 방식을 변경했지만, 이는 거래 감소를 초래할 가능성이 높습니다.
● 매수자의 세금 부담이 급증하면서 분양권 거래 시장의 위축과 다운 거래 증가 같은 부작용이 우려되고 있습니다.
● 이번 과세 강화는 지난해 발표된 세율 완화 방침과 모순되어 정책 신뢰도를 떨어뜨릴 수 있습니다.
● 분양권 시장의 안정을 위해 과세 강화뿐만 아니라 불법 거래 억제와 세율 조정 같은 대책이 필요합니다.

첫째로, 손피거래 규제의 의도와 배경을 살펴보면, 정부는 분양권 시장의 과열을 억제하고 불법적 거래 관행을 근절하기 위해 새로운 과세 방식을 도입했습니다. 손피거래는 거래의 투명성을 떨어뜨리고 시장의 왜곡을 초래하는 요인으로 지목되어 왔습니다. 따라서 이번 조치는 단기적으로 시장 안정화를 목표로 하고 있습니다.

둘째로, 변경된 과세 방식의 특징은 매수자 부담을 대폭 증가시킨다는 점에서 차별화됩니다. 기존의 손피거래는 매수자가 일정 수준의 세금을 부담하는 구조였으나, 새로운 방식은 세금을 연쇄적으로 합산해 계산하는 방식으로 매수자의 최종 부담액을 크게 늘렸습니다. 이는 분양권 시장의 매력도를 낮추고, 거래 자체를 위축시킬 가능성을 내포하고 있습니다.

셋째로, 분양권 시장에 미칠 영향은 상당히 부정적일 수 있습니다. 과도한 세금 부담으로 매수자들이 시장에서 이탈하면, 분양권 거래량이 급감할 것입니다. 이는 주택 공급에도 영향을 미쳐 시장 안정화라는 원래의 목적과는 반대 결과를 초래할 수 있습니다.

넷째로, 정책의 일관성과 신뢰도 문제가 제기됩니다. 정부는 지난해 세율 완화를 발표했으나, 이번 조치는 이를 완전히 뒤집는 결과를 낳았습니다. 이는 시장 참여자들 사이에서 정책 신뢰를 떨어뜨리고, 장기적으로 부동산 시장의 불확실성을 가중시킬 수 있습니다.

다섯째로, 대안과 개선 방안으로는 매수자 부담을 완화하는 동시에 불법 거래를 억제하기 위한 조치가 필요합니다. 국세청의 단속 강화와 함께, 세율 완화와 같은 유인책을 병행해 시장의 자율적 회복을 도모해야 합니다.

결론적으로, 손피거래 규제는 의도는 좋았으나 실행의 문제를 동반하고 있습니다. 분양권 시장의 안정화를 위해서는 과세 강화만이 아니라 시장의 구조적 문제를 해결하는 포괄적 접근이 요구됩니다.